[房地新聞]：房市寒冬過盡 春燕將臨？
理財周刊作者李同榮 | 理財周刊 – 2017年3月30日 下午4:20
房市寒冬過盡 春燕將臨？
現任：吉家網不動產董事長、全球不動產流通協會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長
學歷：國立政治大學電子化顧問師碩士學程
著作：《良心房仲的告白：李同榮的房產趨勢關鍵報告》
近半年交屋潮湧現，高檔買進的斷頭戶不斷出籠，證明先前所預測，近半年將是房市進入「殺價取量」、「多殺多」的反轉第二階段，再來就是市場趕底止跌的第三階段。
今(2017)年台灣房市交易量前兩個月顯然開出了紅盤，一月及二月六都房市交易量2萬7913戶，與去年同期的1萬8792戶相比，年增率高達48.54％。
各種跡象顯示，房市有逐漸進入趕底的現象，是否意味房市寒冬過盡，春燕將臨？謹就交易量變動、指標性產品價格變動、政府政策走向、市場需求等因素分析這波房市的止跌訊號：
(一)房市交易量已正式落底
房市從高點反轉後，交易量持續萎縮，從2013年反轉前的交易量37萬1892戶萎縮到2016年的24萬5396戶，4年間萎縮了12萬6496戶，幅度達34％。
房市關鍵領頭羊的台北市則從2013年的3萬9496戶萎縮到2016年的2萬1500戶，萎縮1萬7996戶，幅度更高達45.6％。台北市交易量2016年2月1062戶，已創下16年來最低，2016年第一季總交易量3978戶也是近八季以來最低，因此從去年第一季算起，若持續三季沒有再破低量，就可認定2016年第一季為此波房地產交易量的谷底。
然而，從交易數據顯示，去年第二季總交易量5220戶，第三季總交易量6622戶，第四季總交易量5680戶，今年前兩個月交易量也比去年同期大幅增高，足以證明房市量能已逐季脫離谷底，持續回溫，房市將有止跌可能。
(二)房價跌幅逐漸趨近滿足點
台北市房價高點出現在2014年第二季，中古屋交易平均房價每坪65.7萬，目前約55萬，跌幅達16.3％，預期仍有8％～9％跌幅，指標領跌大安區高點每坪93萬，目前約75萬，跌幅達19.4％，預期仍有6％～7％跌幅，最近一季因高總價產品交易升溫，大安區跌幅已明顯縮小。另外，領跌指標豪宅產品帝寶高點每坪298.2萬，目前合理均價約220萬，跌幅達26.2％，預期每坪二百萬是支撐點。
在預售市場上，新推個案只要土地持有成本較低，建商紛紛讓利，在各行政區以破盤價開出，同時也壓縮新成屋交易價格，尤其近半年交屋潮湧現，高檔買進的斷頭戶不斷出籠，也證明先前我所預測，近半年將是房市進入「殺價取量」、「多殺多」的反轉第二階段，再來就是市場趕底止跌的第三階段。
(三)擴大內需政策利多，對房市將產生止跌效應
川普效應及歐盟危機，反全球化的貿易保護主義抬頭，對以出口導向的台灣相當不利，種種跡象顯示各國正傾盡全力提出擴大內需政策。小英政府在執政九個月後，開始要擺脫一例一休與年金改革爭議，提出8年8800億前瞻計畫草案，其中包括五大項目建設：綠能建設243.15億、數位建設460.69億、城鄉建設1372億、水環境建設2507.73億、軌道建設4241.33億，合計8824.9億元。
眾所矚目的軌道建設與城鄉建設囊括近八成預算經費，顯見政府對加速交通建設與擴大都會一日生活圈的積極態度，此舉也將增加建築相關產業上中下游就業機會並擴大內需。
(四)市場信心逐漸恢復，遞延首購買盤回流
由於低總價市場跌幅不斷縮小，加上市場資金充裕與利率持續低檔，三年來累積的觀望買盤開始積極進場，有助都會低總價市場率先止跌，再加上大陸版肥咖條款逼使台商資金大量回流，並將資金投入豪宅市場，對下半年高總價市場產生激勵效果。同時，整體房價也將於今年第四季產生落底效應，各都會也將於明年第一、二季跟隨台北市進入市場落底階段。
今年Q4落底 盤整至2020年
台灣房市自2014年第三季反轉向下以來，歷經一年半(2014年第三季～2016年第一季)量縮見底的第一階段，再經近一年(2016年第二季～2017年第二季)「殺價取量」的第二階段，今年下半年將逐步進入「止跌趕底」的第三階段。
房市寒冬過盡，春燕將臨，這樣的走勢，完全吻合本人在2015年初房市轉入空頭時的果斷預測：房市將於2017年第四季落底，並持續從2018年盤整到2020年，才有較明顯的走勢變化！
個人心得:各家仲介何必急著PO信心文呢 原則上大環境根本沒有改變阿 目前的房市政策依然不利於投資客的操作 一般普羅大眾的薪資所得也並未明顯上顯 何以見得房市就是築底攀升 一些豪宅市場的止跌訊息根本沒有意義 有錢人在任何時候資產都是穩健上升的 但一般民眾就是永遠都死薪水 所以針對一般平民的住宅而言 現在的房價依然還是高攀不起 所以還是別急著發文促銷了吧 自住客就是有錢沒錢 急不急著買房而已 何必浪費金錢PO新聞廣告呢
...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><div></div> 同意樓主的評論，確實訊號還不明顯，後面幾點聽起來有點牽強
但是，值得注意的是一二月的量確實較去年同期高出了近50%，這倒是一個訊號
都沒標點符號??看不太懂.看謀...
大哥..你今年貴庚啊?? 是不是已經到底了我不知道也不確定
但整理一下上述資料給大家自己參考杯
10幾年前房屋總戶數遠小於現在
但每年交易量最少也有40萬戶
現在房屋總戶數在建商拼命蓋的結果下遠大於10幾年前甚至近1倍
但近3年房屋戶數總交易量最高也不過24萬戶
如此的血淋淋的數據還有辦法呼籲人進場............
說真的個人認為現在會叫人進場的不外乎是兩種人
1仲介
2投機客 最近政策點火的意圖還蠻明顯的, 我想民進黨應該也知道內需不靠房地產不行, 這次房市回檔, 也就雙北有比較明顯的下跌, 有感下跌多是豪宅, 套房, 工業宅之類的, 其他地點好的, 或是中南部, 大多平盤附近震盪居多, 而這次的前瞻計畫算是政策點火的第一步, 接下來要選舉了, 稅制應該會再調整, 比如北市就一直想調降持有稅<br><br><br><br><br><div></div> eason405125 發表於 2017-3-31 09:53 AM static/image/common/back.gif
是不是已經到底了我不知道也不確定
但整理一下上述資料給大家自己參考杯
老實說... 現在怎麼一堆沒能力的 魯蛇 在指責有能力 買房的人阿...
我只感覺竹北這邊好像都沒怎麼跌.房屋還是一直蓋.開價都不低.
所以還是先租屋.慢慢找
買~都買~都可以買~~
之前一堆論調不外乎:
1.這種房價對有錢人來說根本不算什麼
2.自住沒差
3.現在不買以後更貴
4.有土斯有財
5.這種地段不可能跌
6.請補充
話說... 最近好像不太看到了
也許是房仲都gg了吧?
沒戰文可以看還真有點無趣
{:31:}
這啥
看的眼睛好酸
這類大多都是反向指標 eason405125 發表於 2017-3-31 09:53 AM static/image/common/back.gif
是不是已經到底了我不知道也不確定
但整理一下上述資料給大家自己參考杯
Eason405125大大我再另外一篇有回覆您的觀點
供需 城鄉 都會區 以及重劃區的成敗我覺得都可以看進去
你說的血淋淋的數據是數據
但是這個回穩回溫的數據也確實是數據
實在不需要把所有人打成 仲介跟投客
買賣房地產有賺有賠，永遠沒有人知道低點和高點
我個人認為這波跌幅可能還有，但是空間真的不多了
會在這波下手的人不外乎就是［自住需求］［覺得跌15-25%夠了可以買了］
屋主和建商在這波也不像從前那麼的硬那麼的堅持
所以成交量才出來了，建議可以多走走市場看看現在的市場真的滿熱絡的唷
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不過特定區域有明顯波動，因為建設利多造成市場波多了 讓利降價才能換成交 要讓人買得起房市才能回春 說真的成交量不是真的成交數據許多人都被騙了 建商轟抬價格是用人頭去堆碟出來的這樣也可以帶出成交量但為什麼成交了這多得房子晚上那一洞還是黑鴨鴨的 房屋景氣不是用成交量看的 可以參考房眾徵人啟示的多寡 這是比較正確的指標 看來還不是低點，因為人口減少，外來人口也沒沒有增加，所以沒需求 我覺得房價會跌很久會慢慢跌<br><br><br><br><br><div></div>