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路人甲之王 發表於 2018-9-1 11:34 AM

【北部灣】廣西首府南寧 買樓經歷詳細分享

引:
小弟初次發文,自知唔係老手,希望籍發文同大家交流一下內房投資經歷,
以此檢視自己睇法﹑心態等等邊個位置更加需要改進。如資料有誤,懇請指教。

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目錄:
1.到南寧投資動機  (#1樓)
2.買賣資本利得/現金流 (# 1樓)
3.南寧基本資料 (#1 樓)
4.北部灣經濟區 (# 1樓)
5. 購入期樓經歷 (# 1樓)
6. 購入兩房二手樓經歷(#2樓)
7. 二手樓交易稅款(#2樓)
8. 二手住宅公寓分享 (#2樓)
9.建議睇樓準備或行程及基本地理 21/7 (#2樓)
10. 個人點解無揀大灣?  (#2樓)
11.南寧按揭(#2樓)
12.租務﹑手續﹑時間成本(#2樓)
13.入住南寧民宅經歷(#2樓)
14. 50萬有咩揀? 3/8
17.點解小弟無揀大灣區投資2 30/8
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小弟到南寧投資動機:
小弟最初認識呢個地方係因為689係施政報告到重複讀左四十幾次一帶一路,仲提出一個香港青年係廣西搞酒業搞到風山水起,就開始去研究一下。經過一年時間了解,以及說服家人,最終於2017年底投資左兩個物業,2018年年頭再購入一個小單位。(全家總動員,資金220萬)

REF.1廣西在「一帶一路」的戰略定位 | 香港貿發局
http://economists-pick-research.hktdc.com/business-news/article/%E7%A0%94%E7%A9%B6%E6%96%87%E7%AB%A0/%E5%BB%A3%E8%A5%BF%E5%9C%A8-%E4%B8%80%E5%B8%B6%E4%B8%80%E8%B7%AF-%E7%9A%84%E6%88%B0%E7%95%A5%E5%AE%9A%E4%BD%8D/rp/tc/1/1X000000/1X0AA0LF.htm

REF.2施政報告關鍵字:「國家」47次 「一帶一路」40次 退休保障4次https://news.mingpao.com/ins/instantnews/web_tc/article/20160113/s00001/1452669308895

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買賣資本利得
1. 五象新區—*** (住宅)  (購入日期2017年10月)
108平方送5平方米,120萬購入 (現估價145萬)
-期樓,預計2020年收樓
-香港有上市,5蚊

2. 江南區—**** (住宅)  (購入日期2017年10月)
81平方,72萬購入 (現市價80-85萬之間)
-二手7年樓
-龍光物業(比較大型廣東地產,香港有上市)
-租金2000/月

3. 大沙田-*** (住宅式公寓)  (購入日期2018年1月)
41平方米,28萬買入 (現市價35萬)
-二手,70年,可登記公司
-租金 1200/月

(樓盤名就盡唔公開,以免間接宣傳)
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現金流:

1. 五象新區—*** (住宅)  (購入日期2017年10月)
120萬購入,預期2020年完工,介時租金大概4500月
年租金收入54,000
利息4.5
計劃:由於期樓地理位置好,未來有機會分三間房出租或者做AIR BnB形式既民宿,期望做到1.5-2倍租。

2. 江南區—**** (住宅)  (購入日期2017年10月)
72萬購入,現租金2000
年租金收入24000
利息3.33
81平二手樓等緊2020年地鐵通車,到時應該可以2500租出,或者出售換2個細單位。

3. 大沙田-*** (住宅式公寓)  (購入日期2018年1月)
28萬買入,現租金1200
年租金收入14400
利息5.33
小弟未來都會多啲留意迷你住宅,出租唔洗等半個月,利息有5以上屬唔錯。

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南寧基本資料:
廣西首府—南寧,為東協(東盟十國+3)博覽會永久舉辦地,同時係廣西CBD集中點,廣西省出城打工,大多都係去南寧。而且南寧市700萬人口當中,有200萬外來人口(2016年計)。城市綠化唔錯,2007年取得聯合國人居獎。

南寧其實唔大,坐的士可以一個小時多啲可以游一個圈。現有兩個火車站,一新一舊,未來會新增多一個。機埸一個。地鐵現有2條線;1號線於2016年年底開通;2號線則於2017年年底開通。未來拍板會有6條線,仲有另三條及延長線未落實。(注意點:人口數量不到千萬,但地鐵運輸基建標準遠超現時需求)

商區現有兩個,分別金湖(舊)﹑五象(新),以及未來全新開發既新五象(2020初步成形)。現時市內有3個萬達廣埸﹑萬象城一個﹑航洋城一個。已經有無印﹑Uniqlo等常見大形品牌進駐,而且近年宜家家私更於新五象區拍下地皮(宜家上海投資顧問表現成績向來出色)。另外廣東常見大型地產都有於其中投資,數量太多數唔曬。
http://src.leju.com/imp/imp/deal/6e/6c/4/3723337b93ce93c0284a0dc9b21_p24_mk24_s500X0.jpg

http://jtapi.bendibao.com/ditie/inc/nn/guihuada.gif

北部灣經濟區
"廣西壯族自治區北部灣經濟區地處我國沿海西南端,南寧、北海、欽州、防城港、玉林、崇左所轄行政區域組成.。國家批准實施《廣西北部灣經濟區發展規划》,規划期為2006—2020年。廣西北部灣經濟區是我國西部大開發和面向東盟開放合作的重點地區,對于國家實施區域發展總体戰略和互利共贏的開放戰略具有重要意義。要把廣西北部灣經濟區建設成為中國-東盟開放合作的物流基地、商貿基地、加工制造基地和信息交流中心,成為帶動、支撐西部大開發的戰略高地和開放度高、輻射力强、經濟繁榮、社會和諧、生態良好的重要國際區域經濟合作。" 引自百度。

大灣區現在有睇無線既大眾都會聽過下,但向來消息傳太開,水位自然少。可能中央把口唔太可信,睇睇匯豐說法:

彙豐中國分行-南寧分行
https://www.hsbc.com.cn/1/2/misc-cn/branches-and-atms
https://img3.jiemian.com/jiemian/original/20170517/149498380991387300_a580xH.jpg


下圖來自hktdc
https://upload.cc/i1/2018/08/04/BIFe8d.jpg
(資料比較多,有時間再更新…)

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購入期樓經歷:

因為父母兄長係投資上完全唔係成功者,同時係個人第一次進行房產投資,實在好多野都唔明﹑唔識,於是2017年小弟用左大約三個月既閒餘時間去睇廣西及南寧既資料,包括市埸價格﹑以及內房買賣之類既手續。同時去深圳一啲盤扮客睇樓學下基礎野,同AA對話當中的確學到唔少野 (但要搵多幾個)。

當時撞正轉工,剛好可以親身到南寧實地視察,順便當去個旅行(一個月)。由深圳北高鐵計起,到南寧東站大概4個鐘,再由車站出發到市中心既萬象城就大概15-20分鐘的士。落車個下真係嚇左嚇,小弟仲以自己係深圳,因為一眼望都係高級商廈﹑商埸級數絕對同深圳無分別,常見既國際牌子都可以搵得到。
http://www.iziretail.com/yrimg/BusinessProject/2014/09/sNYoStUdQIsesDMK.jpg
(南寧萬象城,網圖)

頭一個星期小弟去各個區四周圍行下,第二個星期見到地產都會入去八下問下,但可能比較後生,都有試過啲AA唔太想帶我睇樓。而一星期之後搵左個最岩頃既AA出黍食個飯,佢同其他AA都一樣,時不時重複同一個期樓樓盤「***」,然後食完飯佢就直接車埋我去樓盤睇睇。

一入到去售樓部,人多到成個街市咁。圖中係大堂既1/3,環境唔錯,仲有生果茶水提供。用左半個小時聽一位售樓姐姐解釋樓盤賣點,主要優勢如下:
1.   ***發展中,包括商用公寓﹑住宅﹑商埸﹑商廈,當中商廈將會成為南寧市最高建築(暫定,目前減緊高度)
2.   雙地鐵口樓盤,兩條大橋出口處
3.   新五象市政府附近
4.   萬達廣埸附近
5.   數個大型政府基建於附近興建中
6.   1間小學名校﹑初中可落戶讀書 (只限住宅)(內地人極為重視呢一點-學區樓)
http://static.loupan.com/upfile2/image/20171023/20171023194440_5082368.jpg
(售樓部大堂一部分,長期多人)
http://www.eb126.com/file/upload/201611/25/10-07-12-73-10.png
(3Drendering)

當日睇埋佢既裝修樣板間,個心都覺得個樓盤幾好,但當時仲未太了解商用公寓及商用住宅既分別,以及要查證樓盤五証三書,就返去酒店自己做下功課先。商用公寓及商用住宅既分別大概如下:

1.   大部分商用公寓不可落戶讀書
2.   商用公寓50年產權,住宅70年
3.   商用公寓水電較貴
4.   住宅總價比較貴
5.   商用公寓出租回報比較高,而且***公寓有5米樓底,即可以分2間出租
6.   商用公寓轉賣時有15.6%稅 (稅好高,所以二手難成交)

之後一段時間去左睇其他樓盤以及二手樓盤仲有商鋪,後面有時間再談及。


決定﹑付款:
小弟返左香港之後,自己做左個表格列明唔同樓盤單價﹑優勢﹑以及學習點計租金回報等等。發現內房似乎唔多樓可以租金底月供(主因好少有30年分期),而且銀行利率都6﹑7利息,估計仲會繼續上升。資金十分有限,小弟重點選擇新五象作為資本利得投資(國家重點開發區)﹑江南區作為現金流回報(較成熟老區,剛建成新萬達﹑當時地鐵將通車)。

用左大概2﹑3個月時間說服家人,成功之際同時與上人仔趺到1RMB:110HKD,就馬上經香港抄換店換左60萬RMB左右去***交第一期錢(當時***樓盤要求港人一定要全付,但可以免息分三個月付清)。

因為地產商想走稅以及切合政府該區既最高訂價,佢地會將實際價格分拆做一啲叫指標費﹑精裝費﹑維修基金﹑清潔費等等既費用到。所以小弟實付~117萬中,當中入紙要交稅既只有83萬。付清全數後就可以收到期樓合同﹑精裝合同。

現在隨住發展商每次開盤加價,聽講已經有大戶通過發展商同公証既方式轉手期樓。有AA三月問過我13,000有無意轉手(買入價
11,111),但該盤住宅2020完工,預期可無壓力升穿20,000,所以都係無放手(六月最新轉手價>...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容,請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><div></div>

路人甲之王 發表於 2018-9-1 11:35 AM

小弟經驗唔多,如果有咩錯漏,煩請各位指正,thanks~!
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購入兩房二手樓經歷:

小弟最初只打算購入期樓作資本投資,但家父堅持要買二手樓作收租,希望魚與熊掌兼得。現在認為家父呢個決定十分正確,因為投資被動收入馬上能夠減輕家庭付擔。但當時只考慮到南寧二手成交量不及一手成交數字,短期內一手樓盤供應充足,所以小弟不讚成買二手。

決定購買二手樓盤後,為左能夠穩定出租,優先留意成熟地區,再而考慮其周邊現有或將有既基建。去視察左幾個地區後,小弟好快就將目標鎖定係江南區,因為江南區居住人口多,當時準備有地鐵2號線,而且江南萬達部分商店仲處於招租階段,可以明確預期半年後配套會變得更為成熟﹑熱鬧。

然後到選擇樓盤,原本打算買靠近江南萬達既兩個盤,但因為利好消息已經傳開,價格剛好由7月~8500一平米升至9月~11000平米。而且其中一個樓盤車庫有水沉記錄(經互聯網查証),另一個則係管理公司質素差,例如花草無經修剪,升降機大堂燈都無裝。兩個小區花區都唔大,無泳池。

同二手AA行第三日,終於搵到一個龍光物業。個小區十分之大,大概有7年,附近人口有10萬人區住。有利因素包括2020年地鐵4號線將有一站設於小區附近,2公里外2018年6月開放一個大型市政府公園。該物業小區環境保養得唔錯,有大花園有水池(但池水比較污濁),其中第五期有泳池,所有期數居民可享用。而且小區小店可以滿足曬居民基本生活需求。該小區屬於江南區低位,主要原因未有地鐵可到,願意守2年既—買家大多會選擇新萬象既期樓,目前最近既大型商埸(萬達)車行需8-10分鐘。

入到樓盤,中層7樓,屋內裝修簡單,的確睇得出用左5﹑6年,牆身都有小花。但有雙露台,屋內空氣流通,採光都唔錯。兩房一廁81平米單位,房型方正,無頂陣同窗台,主露台夠大,可改為開放式廚房,原廚房則可以改為睡房,可以自製三房單位(職業病)。廁所空間夠放洗衣機。簡單講戶型非常實用。

同業主頃左陣,因為佢地生左小朋友,打算賣樓再用老婆名按揭買個學區大三房期樓,所以都希望轉手後由業主變租客,直到2年後交樓為止。同埋如果買家全付可以平多少少讓手(小弟當時只能full pay)。用左一個下午視察考慮,小弟就決定落訂。因為該盤擁有同區二手中最好居住環境﹑以及偏低價格。同時與業主簽左一年租約,2000/月。家電全包72萬全付,但小弟因為借貸批得遲,拖延左兩個月,分2期付清。好彩業主都好好人,微言幾句就算。

係付清之前,AA帶小弟去地政查檔,查小弟手上有幾多個物業再交稅。然後就可以申物業轉名,以及業主除名,完成手續就付清房款。過一個月左右,就可以去政府大樓拎房產証,再去管理處轉業主名。手續全程都由AA跟足,小弟都無咩需要煩惱。(係提防下)

依加通過微信同前業主收租,以及向管理處查詢水電﹑管理費有無交足,基本唔洗特別打理。18年6月最高有85萬既成交紀錄,普遍81-82萬。(圖中屬小區比較好既一部分,2017年10月影)



https://upload.cc/i1/2018/07/07/yH0Rv6.jpg

二手樓交易稅款:
1.留意上手業主房証出証時間,滿二﹑滿五都會有稅費減少
2.第一次買90平方米以上物業,契稅係1.5%;90平米以下1%
3.房產証到手不滿二年既住宅,會收增值稅 5-6%
4.個稅:只有滿五年唯一的情況下才不產生個稅,其他不滿二,滿二不滿五,滿五不唯一全部有個稅,如果是單位分的已購房是按照成交價的1%收取(唯一意思係前業主唯一物業)


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二手住宅公寓分享

小弟買入期樓以及兩房二手住宅後,資金只係得番30萬,但小弟覺得拎住三﹑四十萬係香港又無太大作為(工廈首期都唔夠),所以決定再次南寧買磚。

小弟搵番同一個二手AA,佢又用左兩日時間帶小弟游車河,但都係無咩收獲。單位大當然買唔起,有次行入一個小區睇小單位,有花園又岩價,不過小區就舊到生化危機咁。按照南寧2017年最低價格,8000一平米,30萬就只買到37.5平米既單位,如果低於8000(2017數計),個小區或單位多數有事,可能係無房產証﹑小區經常停水停電﹑附近有令人不愉快既建築物﹑凶宅等等。

而小弟決定退而求其次,去搵單橦住宅。將要求告知AA後,佢吞吞吐吐咁話有間合適。去到大沙田區,周圍小店都係做建築裝修,但都有一兩個大地產小區。地理方面,近住當時未通車既地鐵2號線出口。

小區外觀睇落有5年以上,有3橦,無花園,只有非常黑既地下停車埸。內地人叫呢種兩梯多戶小單位做住宅式公寓,可能好多師兄會被「公寓」兩隻字嚇怕左,但下面會再解釋。上到單位,中層可以睇到遠景,建築面積41平米,實用大概30平米左右。業主滿五,裝修方面算保養得唔錯,但最吸引係業主開價29萬。(圖片中係2018年6月租客影)


https://upload.cc/i1/2018/07/08/iR068E.jpg
https://upload.cc/i1/2018/07/08/yZz6Dl.jpg
https://upload.cc/i1/2018/07/08/4Uyv9n.jpg
https://upload.cc/i1/2018/07/08/LvOzhK.jpg
https://upload.cc/i1/2018/07/08/18hkyj.jpg
https://upload.cc/i1/2018/07/08/41edxX.jpg

覺得價格合適﹑地理上有地鐵,未來附近仲有怛大小區落成,都無咩可以投訴。第二日小弟就搵AA落訂。但事情就發生,AA呢個時候就提出,個單位似乎係商用公寓,因為佢查到有公司係個到登記。而小弟知道商用公寓轉手一定難,有15.6%稅要交,即刻同AA講查清楚係咪住宅,否則要求退訂。後來經過一番查證,個單位的確屬於住宅,但同時可以做商業登記,因為當時發展商用住宅用地起商品公寓,後來好似又申請轉用途,就變成住宅同時有人用黍做公司用途(頂層兩層被公司買起左做office)。

而經過一番討價還價,就成功28萬買入單位,而且認識左個業主,佢係城市公共建築公司既老板。佢話會平讓係因為小弟全付方便交易,另外覺得小弟似佢以前(成日俾人咁講,可能有前輩緣),現時成為左投資朋友。而租戶係個小面店老板(就係以該單位登記公司地址),佢話買左樓要2018年底先交樓(恒大150萬單位),然就同佢直接續約,租金由1000加至1200/月。

最初唔肯定個單合係住宅定公寓,真係嚇左跳,所以以後都一定要查明物業性質(例如睇房產証),先好落訂。雖然個AA都算老實,但買樓最後都一定要靠自己做判斷。

所得經驗:
1.有啲住宅可以登記公司地址
2.商品公寓出讓費要15.6%
3.如果搵AA出租,要第一個月既半個月佣金
4.地鐵口物業通車後升幅不錯
5.切記落訂前要求業主出示房產証,並於網上查證
6.簡單講:住宅式公寓=住宅,商品公寓=酒店公寓=商業性質物業

幸好最後平安無事,同時呢個物業係小弟手上最為滿意一個,租金回報可達5利息以上,升幅表現不錯。未來亦可以自用,做為公司登記之用。

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建議睇樓準備或行程 (21/7)

最近有唔少師兄/姐PM小弟談及詳細,而當中唔少師兄都問小弟3日行程﹑4日行程可以點安排,所以小弟打算分享下個去當地睇樓既行程編排,希望可以俾各位一個參考。

基本地理:
五象(萬象城站)係現時既市中心 (屬青秀區)
朝陽/金湖廣場係舊市中心 (江南/青秀區交界)
五象新區係未來新市中心 (良慶及邕寧區)   - (小弟買期樓既地方於邕寧)
鳳嶺係最貴既住宅及名校區而且近高鐵東站 (屬青秀區)
江南/興寧/大沙田都係住宅區 - (小弟買二手住宅既地方於江南區)
西鄉塘係大學區/創科園
龍崗係新區既住宅區 (良慶及邕寧區偏下)
https://timgsa.baidu.com/timg?image&quality=80&size=b9999_10000&sec=1532756791&di=271248b2bf913ebc8628ef98e613616c&imgtype=jpg&er=1&src=http%3A%2F%2Fnn.loupan.com%2Fupfile2%2Fimage%2F20170215%2F20170215164717_6584964.jpg
出發前準備:
1.建議各位於58網/房天下網查一查當地樓盤價格,做一啲基本了解先,約定AA(但網上價格通常偏低一﹑兩成)
2.開通內地版WECHAT PAY/支付寶,方便日後買車票等內地消費,記帳方便。
3.找合適的市中心AIR BNB訂房,可以直接體驗當地住房品質,更容易有更深入了解。(第一次建議市中心)
4.網上買高鐵(深圳北<->南寧)來回車票,落馬州去北站預45分鐘會比較適合。取票可以用港澳專台專用取票機/取票口取票,預最少15,最好30分鐘。如果黎唔切取票,只要有手機上既買票資料可以硬闖入站/上車,但不建議咁做。
5.到南寧,有WECHAT支付可以下載APP坐地鐵,因為用藍牙,應該咩手機都用到。又或者買張市民卡(*即八達通),或以WECHAT內既的的打的為主,因為小弟試過上黑的。

四日行程:
1. 買大概11-12點北站到南寧高鐵,記得於深圳北取票時拎埋回程票,下午4-5點到達南寧。係市中心酒店/BNB房間落腳後,可以先到萬象城一帶行下食飯,附近仲有航洋城以及唔少企業既甲級商廈,想飲杯可以打的到南湖酒吧區(清吧埸為主)。五象區當中有一個東盟展覽埸地,每年東盟十加N國開會既指定地點。

2. 第二日朝早,可以打的到五象附近既城市規劃區行一行,了解南寧政府如何講述南寧發展。中午打後可以同約好既AA去行下樓盤,建議搵個有車既AA,盡可能去唔同既區,一個下午大概可以去到3個區睇樓。可留意一下環境綠化﹑地鐵交通﹑人流﹑工種﹑是否預留空地發展﹑有無好學校。以上因素影響樓價升值潛力以及出租時間。中午至6點左右,大概可以睇到三個大型樓盤。晚上,想試下街邊小檔,可以去中山路,感覺就似台灣夜市,好多年輕人會去食燒烤/飲啤酒。回到酒店建議花時間消化一下,自己會選擇那種物業﹑地區,決定明天集中火力睇邊一區。

3.第三日,建議花個上午去決定好既地區遊個車河,叫AA介紹深入一啲。再而比較當區樓盤,聽聽樓盤AA會點解釋自己既盤有價格,再去網上求証﹑去對家聽聽反話比較一下。如果睇岩有心水盤,可以自己/叫AA查明一下物業性質,例如期樓要睇有無五証三書(最少要有一半),二手樓要睇業主紅本上既物業性質係住宅定公寓﹑幾多年業權等等。建議同AA交換WECHAT,方便日後跟進/叫對方提供資料。

4.建議11點左右高鐵回程,可以早一個鐘到高鐵站行一行﹑食個早餐。內地一個地區是否具有發展潛力,好多時由基礎建設可以睇得出,南寧東站雖然無廣州南站咁大型,但其規模已經超越深圳。大概下午3﹑4點到北站,回到香港都係5點左右比較輕鬆。


三日行程:
1. 買大概11-12點北站到南寧高鐵,下午4-5點到達南寧。係市中心酒店/BNB房間落腳後,可以先到萬象城一帶行下食飯,附近仲有航洋城以及唔少企業既甲級商廈,想飲杯可以打的到南湖酒吧區(清吧埸為主)。五象區當中有一個東盟展覽埸地,每年東盟十加N國開會既指定地點。

2.第二日朝早,建議搵個有車既AA,盡可能去唔同既區,上午至中午大概可以去到2-3個區睇樓。可留意一下環境綠化﹑地鐵交通﹑人流﹑工種﹑是否預留空地發展﹑有無好學校。以上因素影響樓價升值潛力以及出租時間。下午3-6點去睇心水既區內既幾個樓盤了解多啲。晚上,想試下街邊小檔,可以去中山路,感覺就似台灣夜市,好多年輕人會去食燒烤/飲啤酒。回到酒店建議花時間消化一下,自己會選擇那種物業﹑地區,決定明天早上集中火力睇邊一區/邊一個盤。

3.第三日,早上再次去心水區選定一﹑兩個樓盤重點了解。可以聽聽樓盤AA會點解釋自己既盤有價值﹑去對家聽聽反話比較一下更佳。如果睇岩有心水盤,可以自己/叫AA查明一下物業性質,例如期樓要睇有無五証三書(最少要有一半),二手樓要睇業主紅本上既物業性質係住宅定公寓﹑幾多年業權等等。建議同相熟AA交換WECHAT方便日後跟進。可以買下午4點左右高鐵返回深圳北,到港大概9﹑10點鐘(記得於深圳北時拎埋回程票)。

小弟建議第一次用4日時間比較適合,因為可以去多啲政府基建參觀/了解市區面貌。特別城市規劃館可以幫助準買家了解當地地理,有時間建議去行行(開放時間通常去到5點)。兩﹑三日了解一個地區,其實都只係走馬看花,建議第二次去時先下決定。

(五象-東盟展覽會埸)
https://img.itw01.com/images/2018/04/02/16/0739_zVxSwu_VSHKVEA.jpeg
(東站)
https://gss0.baidu.com/94o3dSag_xI4khGko9WTAnF6hhy/zhidao/pic/item/f2deb48f8c5494ee3802fbcb26f5e0fe98257ec4.jpg
(南寧城市規劃館)
http://www.chengshiguan.com/Uploads/Case/Logo/636338141989711357.jpg
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題外:點解無揀大灣?

因為小弟做野會出入大灣區,而且祖籍中山,明白大灣各處都多機會而且就腳。所以都有去中山同其他地方睇睇,但意外地各處都有唔同限購(但香港竟然...唉),所以好多時只能夠入手二手樓或者商用公寓。二手住宅都仲比較好,但公寓因為稅率高,身邊又無人識投資公寓,所以都打消左呢個念頭。反正買樓一係睇水位差價﹑再唔係睇租金回報,計完條數,小弟就決定專攻一個地方。

E.G. 中山樓價預期(三年): 由~15,000RMB升到~30,000上下,5年應該可穿40,000。(唔少人認為會跑更快)
       南寧樓價預期(三年): 由~10,000RMB升到~20,000上下,5年應該穿30,000。(入手難度較低)

其他考慮因素仲有土地面積人口比例數據,可以明白點解惠洲市中心同周邊價格會差咁遠。

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原帖由 技工仔 於 2018-7-1 02:27 PM 發表 https://finance.discuss.com.hk/images/common/back.gif
有冇得做按揭?

流水佢搞掂?


南寧按揭

香港人如果無係內地有半年流水(有啲地方政策2年)﹑交稅,而該地產同銀行無做定關係,正常係不能樓貸。
而且銀行不接受港人樓按,要求有半年流水(有啲地方政策2年)﹑交稅先會批,但網上都有師兄會搵人做數同申請內地工作証明,詳細小弟都仲學緊,唔敢亂講住。

小弟早排去問南寧私人按揭公司,就港人都得,不問流水,當地有樓有房產証就借。年利率12.3%,所以要計岩數有信心先好借。
E.G. 小弟二手樓市價~120萬,按揭可借95萬,做公証要另加手續費 (小弟仲未試,仲係了解階段)

下次會去南寧匯豐銀行問問,有新消息再加入。

12/7
已經查證,南寧匯豐銀行只做商戶B2B貸款,唔做私人貸。

30/8
如果伴侶係內地人,而無在內地登記結婚,一樣可以申請貸款。
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原帖由 wingaman 於 2018-7-1 05:18 PM 發表 https://finance.discuss.com.hk/images/common/back.gif
其實我之前都有諗過去南寧買,起碼係廣西省會,但車程真係太遠啦,有高鐵都咁話,買樓睇樓唔在講,出租裝修等雜項都要去一轉,邊有咁多時間


租務﹑手續﹑時間成本

明白師兄睇法,都係點解大灣區受香港人歡迎既原因,始終能否即日來回係個考慮點。(但佢係少數發展中既沿海首府)
現在去南寧處理房務,每次最少兩日,三至四日最為恰當。小弟工作時間上比較有彈性,時間成本都低,所以唔太介意呢點。
而且長期而言小弟都有可能去個邊發展事業,所以心理無太大抗拒。未來會有香港直達南寧既高鐵班次,應該可以做到2日來回且有充足時間處理事務。

裝修﹑出租呢方面有好多方法解決,小弟出租完全用WECHAT收租,只要搵相熟代理(AA)幫手交匙同安排清潔就OK,佢會幫手開番單SEND俾小弟,下次去時順便拎返,而手續費用係每單租約第一個月既50%。而且手上其中一個二手樓原本就有租客,只要WECAHT收租就搞點曬,依加管理處多數都有WECAHT業主群,租客有無交水電管理費一問就知。

裝修方面因為天貓有裝修服務,可以開camera監工,而且有好多評價參考。小弟90後做設計,可能較易接受網路交易,傢俱算係略知一二,可以自己出設計圖紙同3D,較易降低呢方面成本同風險。

個人認為只要熟悉左個方式,其實無想像咁多野要搞;
第一次; 睇樓
第二次; 買樓
最後一次; 上去拎房產証﹑去管理處轉名﹑簽好租務合同﹑交帶AA
之後有咩要搞都係手機電腦搞點。

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入住南寧民宅經歷

小弟上次去南寧時,用AIR***APP入住民宅,佢地點位於市中心既萬象城,一出地鐵就係。
業主比較年輕,未到30,感覺係外國回流既專材。將買落既2房物業改成3房,配合簡單裝修同埋自己設計裝飾,打造簡約藝術風。
一般小兩房租金3000/月,但業主利用AIR***平台,大概150-200出租一間房/日。佢因為係該平台南寧市中名列前矛,出租率係半個月以上,即係每月最少有150*3*15=6750既租金回報,而且係南寧搵人清潔成低,就咁計利潤算可觀。

但業主家中用品全部都用唔錯既牌子,主要用MUJI﹑音響用KEF﹑水係法國有氣礦泉水(一人一支),如果真係設施有損壞而住戶走數都係個風險。佢成功因素除左個人品味好之外,地點﹑單位景觀都係一流,使佢呢個小生意咁成功。

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路人甲之王 發表於 2018-9-1 11:36 AM

點解小弟無揀大灣區投資 30/8

近來大灣區有比較多正面消息,如真高鐵到惠州﹑汕頭,肇興升勢相當不錯,大橋再一次"即將通車",9月1日港人可申請居民証,等等消息都有利廣東房地產發展。而中﹑橫兩地利弊消息都有,唔少人認為兩地升勢會放慢。

小弟相當認同唔同地方投資都有潛力,而小弟會考慮該城市未來會成為一個咩級數城市,如中山因為地下設施老化嚴重,翻新成本高,難以想像未來十年可以成為準一線(個人睇西區比東區可能更有潛力)。惠州地大,要買中如臨深/淡水等較多人/有未來規劃位置,才有望接近前排二線價格(如寧波)。

小弟同一班師兄/姐去過南寧五象/新區,都難以想像該發展係一個剛剛才升為二線城市既地方。甲級寫字樓區媲美深圳上海,緣化比南山做得更好,國際大型品牌講得出得都有(MUJI,U記,IKEA等等)。加上東盟政策優勢,不難推測不久南寧會成為準一線。

而另一點,巴菲特所言"別人貪婪時恐懼",小弟見現時只要有睇電視/新聞既市民都識講大灣區投資(有無做另一回事),感覺消息已經傳通街,甚至有透支未來發展既情況。故小弟選擇投資未有太多人認知,但有接近價值既北部灣,而非大灣區。...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容,請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div>

jeffrey923 發表於 2018-9-5 01:22 PM

廣告貼?稍微看了一下,樓主用220萬人民幣購置了三套物業,租金回報平均大概4.22,我依照
房價跟租金比例一起計算的。

裡面有幾個注意事項
1.大陸是沒有期房的,一切都是要等到預售證辦理下來才可以面對市場發售(一般都是封頂主體
  才可以辦理預售證)。
2.大陸現在基本利率是4.9%往往還需要上浮5-10%   那就是5.15-5.4     樓主如果是全款沒有
   貸款,你買房放租收4.22  那勉強還可以。如果貸款租,那就很不合算了。一般銀行是這樣
   至於私人銀行的12%那就更不要說了,高風險

看起來就是廣告貼一樣,還是回了一下,以免有人不知道。現在在大陸要投資房市
你一定要找有經驗的人給你分析,現在大陸的房價是屬於高風險階段,整體有往下修正的可能

個別北部灣  還是大灣區   等政策利多地區,預期的上漲也不一定可以跑贏銀行利息
所以慎重

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btcat1 發表於 2018-9-10 11:11 PM

南寧是詐騙大本營, 之前房地產因詐騙者帶了一堆人去投資, 所以人多多, 就感覺景氣很旺。 但現在.....風險高<br><br><br><br><br><div></div>

路人甲之王 發表於 2018-9-14 10:54 AM

本帖最後由 路人甲之王 於 2018-9-14 11:08 AM 編輯

jeffrey923 發表於 2018-9-5 01:22 PM static/image/common/back.gif
廣告貼?稍微看了一下,樓主用220萬人民幣購置了三套物業,租金回報平均大概4.22,我依照
房價跟租金比例一 ...
感謝師兄認真分析,小弟依加先睇到。當地個借貸利息為6.3利,所以一般住宅貸款出租係唔太可能賺錢。
而小弟個人睇法係當地正處於由二線爭取成為準一既階段,大多數盤都係14000(全國平均價)之下,相信風險會較熱門地區低。至於目前大局之下,小弟都認為等低谷買股票比較好(坐等11月6日)。
另外,小弟未來打算去當地做AIRBNB之類既生意,的確係其他地方搵緊人合作,廣告味道太濃實在抱歉,但小弟無打算係本論壇得到直接利益。

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路人甲之王 發表於 2018-9-14 11:00 AM

btcat1 發表於 2018-9-10 11:11 PM static/image/common/back.gif
南寧是詐騙大本營, 之前房地產因詐騙者帶了一堆人去投資, 所以人多多, 就感覺景氣很旺。 但現在.....風險高 ...

小弟去前都比較擔心呢個問題,特地去了解過,因為2016政府開始清掃傳銷,2016既租金有所下降(常住人口減少),但亦因為城市整頓及地鐵開通,2017-2018上半年房價有比較大升幅。MUJI﹑IKEA等常見中產品牌進入市埸都可以見得其前景唔錯。...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容,請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div>
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