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〈從「活下去」到「排隊去死」中國樓市有多冷〉〈大紀元〉〈2018-10-11〉
本帖最後由 iiifgh 於 2018-10-12 12:16 AM 編輯萬科"過冬"邏輯：一邊高喊活下去一邊迅猛收購、拿地
北京新浪網 (2018-10-11 11:59)
萬科的「過冬」邏輯：一邊高喊「活下去」，一邊迅猛收購、拿地
大型房企在多元化之路上的嘗試和挫折，令行業集體反思，轉型應該如何繼續走下去，這是萬科「活下去」又一重意思。
張曉玲 林詩苑
房地產的標杆萬科從不缺話題。
國慶節前，萬科內部開會打出「活下去」的口號；節后，部分項目一面降價回籠資金，一面突進收購華夏幸福項目股權，展開逆周期操作。
「活下去」對萬科而言，雖有2018年度6300億回款目標壓頂，但更多是轉型發展問題，是遠慮；而在房地產周期性下行的當下，更多的房企面臨的是生存問題，尤其是資金鏈緊張的中小型房企，比如華夏幸福。
剛剛過去的9月，房企銷售繼續放緩，行業普遍面臨回款壓力；同時行業集中度繼續提升，部分中小房企徘徊在生死邊緣，資金充裕的大型房企，則擁有更多的選擇和騰挪空間，行業即將迎來真正的大洗牌。
值得關注的是，除了銷售之外，自2012年萬科正式提出轉型城市配套服務商已過去6年，房地產行業的多元化轉型面臨挑戰。近期包括萬科、恆大、碧桂園、融創等四大龍頭房企，在多元化之路上都遭遇了挫折。
回款與資金壓力
10月9日，萬科公告，9月實現合同銷售面積302.5萬平方米，同比增加10.8%，銷售金額434.2億元，同比下降6.3%，環比8月的253萬平米、383.4億有所提升，但9月單月銷售面積增加而銷售金額下降，意味著萬科正在以價換量；而對於傳統的金九旺季而言，這個業績也不算出色。
前9月，萬科的銷售增速在行業中不佔優勢。1-9月，萬科累計實現合同銷售面積2902.1萬平方米，同比增長8.9%，銷售金額4315.5億元，同比增8.9%。
行業整體也不樂觀。億翰智庫稱，9月份房企通過搶收金秋，業績普遍優於8月份，50強企業環比上漲14%。但在嚴苛的政策環境下，下半年7、8、9月單月業績未突破6月的峰值。
天風證券分析師陳天誠稱，隨著棚改貨幣化逐漸降溫、新房二手房價差逐步收斂，以及房企推盤量增多，預計銷售增速可能進一步放緩；各類房企的回款將進一步面臨考驗。
去年實現5500億回款的萬科，今年定下了6300億的任務，增長率僅14.55%，萬科董事會主席郁亮說完成不到一半。
在普遍的回款壓力下，大型房企以及中小房企的情況出現了分化。
平安證券分析師楊侃表示，2018年是房企償債小高峰，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈斷裂風險。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對中小型房企來說，若資金壓力大，則會轉讓部分項目，類似部分樓盤會轉讓，這樣其實已經屬於被收購了。若是再惡化，不排除整個企業股權都會被轉讓，這會面臨被完全收購的風險。
民生證券分析師楊柳也表示，龍頭房企在融資能力、拿地機會、開發銷售能力上日益凸顯的優勢，會使行業集中度加速提升。
億翰智庫數據顯示，截止到9月，共有19家房企突破千億，同比上漲73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%，TOP30房企佔據近市場一半份額，TOP10集中度也已經達到30%。億翰智庫預計，年底超千億房企有望突破30家。
對大型房企來說，資金問題不在於生存，而是發展。「活下去」，是凈負債率僅為32.7%，手握1596億現金的萬科向行業發出的警示。
據其2018年半年報，萬科持有貨幣資金1595.52億元，其中主要是銀行存款1593億元，受限資金不足百億，是上市房企中持有貨幣資金最多的開發商。
高喊「活下去」同時，萬科開啟了一輪迅猛的收購、拿地動作。
10月9日，華夏幸福公告顯示，北京萬科擬收購華夏幸福5家項目公司的部分股權，暫定交易價款約為32.34億元。
東方財富網數據顯示，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元，超過保利、碧桂園、融創、恆大四家房企的244.1億元、137.9億元、69.1億元、62.4億元拿地權益金額之和。
多元化轉型之艱
如果說銷售和回款是房企當下最焦慮的問題，那麼轉型、多元化，以及多元化與傳統開發業務的平衡，則是大型房企尤其是萬科喊出「活下去」的內在邏輯。
萬科的活下去更指向未來、長遠發展。與王石時代不同，2012年郁亮主導提出向城市配套服務商、城鄉建設與生活服務商轉型，萬科更重視投資、資本運作、物業運營和資產管理，過去6年的轉型也著力於此。
截至2018年9月，萬科的轉型業務集中於長租公寓、物流地產、商業運營、教育、養老等。
6年後，郁亮首次對戰略進行了檢討。「類似自如（長租公寓）事件，以及一些小概率、高風險事件，比如教育的性侵問題、養老的責任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦發生，只有關門。」他在內部的講話，折射出對轉型業務的反思。
他提出，要將萬科現有業務收斂和聚焦，投入和產出嚴重不匹配、風險和收益嚴重不匹配的業務必須調整。
其他房企的轉型也不順利。10月7日，恆大健康突然公告FF提起仲裁，要「踢恆大出局」，這讓許家印的新能源汽車、高科技產業轉型遭遇波折。
此前，恆大轉型快消、糧油等都以失敗、虧損、剝離告終。
此前，因看好大屏運營和內容領域的發展前景，2017年1月份，融創中國主席孫宏斌在樂視網陷入資金鏈危機之時，攜150億元資金火速入股樂視網、樂視致新和樂視影業三家公司。
結果帶來的是融創165.5億元的虧損。孫宏斌直言，樂視是一筆失敗的投資，並將其視作融創轉型的代價。孫宏斌更在今年半年報發佈會上說，融創中國已停止多元化發展。
碧桂園今年高調宣布轉型高科技農業，但碧桂園此前輸出馬來西亞的產業、科技新城森林城市卻深陷泥潭，受當地政局變化影響，至今未有解決方案。
嚴躍進指出，大型房企在多元化之路上的嘗試和挫折，令行業集體反思，轉型應該如何繼續走下去，這是萬科「活下去」又一重意思。
截至目前，房地產開發銷售及其收入，仍是房企的主要和絕對收入來源，2018年中報顯示，萬科來自房地產開發的營收佔比仍在95%以上。
從「活下去」到「排隊去死」中國樓市有多冷
更新: 2018-10-11 4:40 AM
上海最大的房產中介公司中原地產宣布降薪。（大紀元資料室）
【大紀元2018年10月11日訊】（大紀元記者梁義綜合報導）「對中原和行家來講，現在就是『排隊去死，看誰有實力排在最後』的淘汰賽。」
近日，網上流傳著一封署名中原華東區總裁兼上海中原總經理陸成的《致中海中原全體同仁的公開信》。
《公開信》中寫道，「無論是因為調控政策，信貸環境不斷收緊，導致上海房地產市場急速變壞，行家盲目擴張導致僧多粥少，行業產能過剩；還是由於我們自己的經營策略失誤，內部管理不善，架構臃腫，成本和壞帳比例虛高而造成」，「公司在過去的兩年一直處於結構性虧損狀態。」
陸成在《公開信》中說，「我預計這次行業生存危機不會像2008年金融海嘯一樣那麼快就過去。對中原和行家來講，現在就是『排隊去死，看誰有實力排在最後』的淘汰賽。」
《公開信》還寫到，由於近期整體市場交易量持續偏低，一手分銷業務的爆單率素來偏高，收傭周期又特別長；二手中介和新房代理業務又近乎荒廢；中介住宅部和新房分銷部由於人手眾多，近期已經率先落實執行一連串措施嚴格控制成本，公司其餘各大業務部門和中後台部門近期也將實施各項降低經營成本的臨時應急措施。
流傳到網上的中原地產《公開信》。（網絡圖片）
在另一封《致中海中原兄弟姐妹的公開信》中則披露了上海中原的調整措施，具體包括：上海中原全體崗位的全勤獎暫時取消；所有崗位的通訊津貼、工齡工資、車貼調整為減半（五折）發放；聯動中心、拓展中心、研究院等中台部門及後台部門的傭金比例調減至八折。同時取消所有中台部門的薪酬福利、激勵制度。
流傳到網上的中原地產《公開信》。
上海中原地產向《每日經濟新聞》記者證實了這一內容，並表示「這是源於行業生存危機的主動改革」。
上海中原地產相關負責人表示，今年調控政策嚴厲，市場成交量銳減，金融去槓桿持續，行業產能過剩都是事實。我們只是採取主動節流措施，應對漫長寒冬，這些降低營運成本的不得已措施，旨在儘可能避免大規模裁員行動。
資料顯示，中原集團於1978年在香港創立，是一家以房地產代理業務為主，涉足物業管理、測量估價、按揭代理、資產管理、數據整合、投資移民等多個領域的大型綜合性地產服務企業。其中，上海中原成立於1998年，截至目前，門店數近500家，2015年公司傭金收入超過26億。
中原並非第一家降薪過冬的中介企業。
58安居客首席分析師張波表示，目前市面上大部分中介都在虧損經營，本身經營壓力都比較大。面對現狀，各企業採取的方式不同，有的拋棄了原有直營模式，改做加盟，還有的做起了平台。好些直營類中介都在今年做過人員收縮，以應對財務風險。
中原地產大陸區副總裁兼上海原萃總裁劉天暘透露：上海已經有房產中介在悄無聲息地關店了。儘管仍有些中介公司在「死扛」，不想暴露真實情況，被對手抓住把柄。其實整個行業已經產能過剩，當市場下行，調整洗牌是必然的。
劉天暘表示，中介經紀公司最先要考慮的是開店成本，上海二手房成交量長期低位徘徊，只做租賃連成本都不足以支撐。
萬科早前喊出「活下去」震驚業界，目前看來，這個口號已經不僅是萬科的口號，同時也是中介行業高呼的命題。
房地產行業龍頭，萬科集團董事會主席郁亮將「活下去」作為萬科未來三年的終極目標。（網絡圖片）
十一長假前，在萬科「活下去」的吶喊中，廈門萬科白鷺郡因降價促銷上了熱搜。
據多家媒體近日報導， 廈門萬科白鷺郡十一前推出百餘套89~110平方米特價房，原價500萬元/套，優惠後為278萬到298萬元/套，相當於6折甩賣。
近日，廈門萬科品牌相關負責人向每日經濟新聞記者表示，萬科白鷺郡2號樓於10月1日正式開盤，800餘客戶到現場，206套房源全部售罄，最低售價為278萬/套。
從「活下來」的口號到萬科白鷺郡降價出售，萬科以實際行動引領了本次降價潮，廈門其它樓盤也紛紛跟進打折。
而在全國，多地的地產商也早已紛紛打折促銷。
8月27日，中海地產南寧多盤聯動，8折禮惠全城，8月30日，恆大針對旗下280個城市646個樓盤8.9折等特惠活動推出後，房企開始關注折扣，多家房企也跟進打折。
在9月，陽光城廣西區域推出「9月購房特惠季，7大項目禮惠廣西」活動。碧桂園南京仙林東四盤聯動，首付1成，首開、龍湖、富力等房企也有不同程度的優惠。
但一連串打折優惠卻引來了早前高價購房的業主的維權，甚至有售樓處被砸，成為十一長假期間除了「堵堵堵」之外一個特有的「風景線」。#
十一期間，多地業主維權。（大紀元合成圖）
只為「活下去」！ 中國房產巨頭大砍4成房價
ltn 2018-10-10 22:18
萬科集團日前召開例會，竟直接在會場大掛「活下去」標語，引發外界關注。（圖擷自《看中國》）
〔財經頻道／綜合報導〕隨著中國房市光景不再，房地產巨頭萬科集團上月底召開例會，竟直接在會場大掛「活下去」標語，引發外界關注。而與此同時，有報導指出，萬科在廈門的一處建案近日更以6折價格促銷，使200多間房在短短一天內全數賣光，暗示中國房市恐將邁入寒冬。
綜合中媒報導，面對中國政策與貿易戰影響，使中國房市逐漸轉冷。萬科董事會主席郁亮近日也在例會中表示，未來3年，公司事業計劃書的制定便是把「活下去」作為基本要求，其內部戰略也將圍繞「活下去」而展開，所有行為都「收斂聚焦」到保證萬科活下去。
萬科近日更將廈門一處建案以6折價格促銷，使200多間房在短短一天內全數賣光。（路透）
而據《澎湃新聞》引述消息人士指出，萬科憂患意識強烈，2012年大家還在掙「鑽石時代」最後一個銅板，萬科便提出「白銀時代」，開始轉型城市配套服務商。而當前其在例會中喊出「活下去」，也正是為房地產業的轉折作準備。
事實上，除萬科集團將其廈門「首開萬科白鷺郡」別墅價格自約人民幣500萬元砍至278萬到298萬元外，中國最大房地產公司碧桂園（Country Garden Holdings）也在國慶長假期間祭出30%的降幅刺激買氣。
據了解，隨著萬科、碧桂園和恆大等大型房企紛紛下砍價格，中國媒體多認為，中國房市正逼近反轉點。一線城市的房市出現降價促銷，也連帶能反映13個重點城市都出現量價低迷的情況。
大和料樓價3個月跌8%
apple hk 2018年10月10日
大和報告預期樓市未來3個月將跌3至8%。資料圖片
大和發表報告指出，市場對後本港利率上升已有準備，「唔係話睇輕個影響，但個預期已經存在」，認為對港股影響有限。該行仍然維持今年樓價升5%預測，而今年樓價已升13%，預期未來3個月將跌3%至8%，但不認為樓價會急插。在這個背景下，大和推薦股息率逾4厘地產股，根據該行列表，新地（016）明年預測股息率為4.6厘、信和（083）為4.3厘、恒地（012）為4.7厘、領展（823）為4厘、恒隆（101）為5.3厘，對於香港地產整個板塊仍持正面看法。
中國房市轉彎？萬科喊活下去後建案6折賣
2018/10/10 20:00 中央社
（中央社台北2018年10月10日電）中國知名建商萬科9月底在秋季例會喊話「活下去」，引發各界對中國房市的關注。陸媒報導，萬科在廈門的一處建案近日以相當於先前價格6折促銷，200多間房子一天全部賣完。
中國大陸每日經濟新聞日前報導，萬科9月28日至29日在深圳大梅沙總部召開2018秋季例會。網上流傳的多張現場圖片顯示，會議投影片（PPT）為鮮紅背景配以三個大字「活下去」。
由於萬科對市場的反應向來敏感，這一次喊話「活下去」，引發外界猜測中國房地產業是否又一次轉折。
中國國家統計局數據顯示，8月份調查的中國70個城市中，有67個城市房價比上個月上漲，2個城市房價持平，只有一個城市房價下跌，就是廈門。
每日經濟新聞今天報導，在中國「十一」長假前夕，以廈門萬科白鷺郡為首的諸多建案選擇大幅降價。
據報導，廈門萬科白鷺郡89至110平方公尺特價房，原價約人民幣500萬元，優惠價為278萬到298萬元，相當於6折。
廈門萬科品牌相關負責人則說，此次是新推出產品，與先前產品的位置不同，且為極簡裝潢，不包括兩個車位。10月1日正式開盤，800多名客戶到現場，206間全部售罄，最低售價為278萬元。
報導指出，萬科這項促銷引領了本次降價潮，廈門其他建案也紛紛打折，以便在「冰涼」的廈門房市中分得一杯羹。
安居客房產分析師吳寅認為，從萬科白鷺郡銷售情況及市場反饋的效果來看，廈門的購屋需求依舊旺盛。「這個時候，誰先降價便能搶得先機」。（編輯：馮昭/周慧盈）
美國房市也要「入秋」 地產股入熊市 房貸利率突破5%
華爾街見聞※來源：華爾街見聞2018/10/10 16:51
(圖：AFP)
美國房地產市場正籠罩在一片陰雲之中。
從全美範圍來看，住宅銷售和房屋建設許可全都在回落。紐約、舊金山、丹佛等曾經房價飆漲的城市正在降溫。
隨著聯準會多次升息，美國整體利率環境趨緊，主要利率持續走高，特別是公債利率。在這種環境下，住房抵押貸款利率也呈現出攀升勢頭。
根據 Mortgage News Daily 的報導，2011 年 2 月至今，期限 30 年的美國住宅抵押貸款利率從未像如今這麼高——突破了 5%。而在一年前還在 4% 下方，2016 年甚至不到 3.5%。
而 5% 很有可能並非短期上限，30 年期住宅抵押貸款利率大機率將進一步攀升。
雖然從歷史數據來看，5% 的住宅抵押貸款利率依然是較低水平，但考慮到今天的美國樓市面臨的其他挑戰，這一利率水平可能令潛在住宅買家望而止步。
「5% 肯定是一個關鍵心理關口，它會嚇跑想買房的人。人們並不知道抵押貸款利率還會漲到多高。」CNBC 援引 Mortgage News Daily 營運總監 Matthew Graham 的話稱。
舉例來說，丹佛地區適合單戶家庭居住的獨棟住宅上月售價中位數為 50.2034 萬美元。買家若申請 30 年期抵押貸款，在 4.75% 利率下月供為 2619 美元，而在 10 月 5 日觸及的 5.25% 利率下月供就為 2772 美元。
華爾街見聞此前提及，今年以來，美國房地產市場的表現一直不及整體經濟。這一點已經反映在了美國股市上。
年初至今，以美國建築產品和房地產開發商股票為投資對象的安碩美國住宅建設 ETF（the iShares Home Construction exchange-traded fund）已累計下跌 27%；SPDR 標普房地產開發商 ETF（the SPDR S&P Homebuilder ETF）同樣處於熊市，跌幅達 21%。
上述兩隻 ETF 基金 9 月的跌幅均超過 3%。在很大程度上，上月的下跌與美國公債利率的急劇攀升緊密相關。就在昨日，10 年期美債殖利率刷新七年新高，升至 3.252%。
穆迪分析師首席經濟學家 Mark Zandi 表示：「利率每上升一個基點都會影響房地產市場。過去一年利率的上漲已對單身家庭的住房需求造成越來越大的壓力，尤其是在房價已經漲了這麼多的情況下。對許多潛在房主而言，房屋可負擔能力是個大問題。自今年年初以來，房屋銷售出現了下滑，許多市場的房價增長正在放緩，因此已造成損害。」
數據正在驗證這一點。美國 7 月二手房銷售總數創出近兩年半最低水平，為連續第 4 個月下降，是 2013 年以來的最長連跌期。其中，價格較低的二手房銷量暴跌，年增率降幅達到 17.9%。
美國二手房價格連續 77 個月年增率上漲、最近數月連創新高的勢頭也在 7 月份戛然而止，當月成屋售價中位值年增率增長 4.5% 至 26.96 萬美元，低於 6 月所創的 27.69 萬美元歷史峰值。
新房銷售同樣不容樂觀。7 月新屋銷售年化戶數創去年 10 月以來最低水平，是今年以來首次出現連續兩個月銷售下滑的態勢。其中，東北部地區新屋銷售銳減 52.3%，創 2015 年 9 月以來新低，是該地區自 2015 年年初以來最大的月度降幅。
『新聞來源／華爾街見聞』
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