查看完整版本: [房地新聞]雙北老屋為何不改建? 原來都是為了這原因
頁: [1] 2

kok4321 發表於 2018-12-28 11:34 PM

[房地新聞]雙北老屋為何不改建? 原來都是為了這原因

資料來源: 新頭殼newtalk  2018年12月27日 下午1:08

李志良 台北市報導

台北市/新北市老屋改建協會今 (27) 日表示,長久以來,不管是都更或老屋改建的進度都慢如龜速,主管機關推出許多因應對策卻都無濟於事,改建協會調查發現台北市和新北市老屋屋主不改建的原因大異其趣,台北市最嚴重的前二大問題是容積率不足與賦稅太高,而新北市則是貪婪的釘子戶與錯誤的認知。

整理歸納這份調查後總結出八大問題排行榜。其中包括容積率不足坪數分不回、違章建築、改建後房屋稅和土增稅過高、獨居老人、釘子戶的貪婪與認知的錯誤、一樓租金補貼、及住戶沒信心怕吃虧、所有權人太多等八大問題 :

北市談一坪換一坪是天方夜譚

室內坪數分不回是阻礙台北市老屋改建的第一大問題占94%。改建協會理事長胡偉良指出,只要現有建築物的容積率大於改建後政府規定的容積率,那改建就很難成功!怎麼說呢?胡偉良進一步解釋,台北市於民國82年才開始實施容積率管制,而之前大部份的四五層樓公寓的容積率至少是240%起跳,甚至到350%不等,若再加上違建容積率就更高。但目前台北市對於第三種住宅區的法定容積率為225%,改建後即使再加上30%的容積獎勵,還是無法和原來的面積一樣大,因為還要支付興建費用及興建期間的房屋租金,使得改建後分回的室內坪數大約會縮小至原來的60%-70%,換句話說,縱使住戶想要自付興建費用,都不太有機會室內一坪換一坪,更遑論找實施者合建了。此外,改建後還多出房屋稅、土地增值稅及管理費,在在都讓台北市老屋屋主不願意改建,

胡偉良並教大家一個簡單的公式,屋主可以自行算算老屋改建後坪數是否能分回?把自宅的「建蔽率乘上樓層數=現有的容積率」,例如,你家的建蔽率是60%*4樓=240%容積率(若再加上頂樓違建,容積率就到300%了),在台北市那就比法定225%高,所以改建後室內坪數勢必會縮小,更何況大多數的現有的房屋建蔽率大多在70%左右,70%*4樓=280%容積率,不計算違章加蓋的面積都已經超出獎勵後的面積,因此要改建當然更難;若在新北市因為法定容積率稍高300%,也許還有一些空間可改建。

北市另一個大絆腳石是賦稅太高占58%

台北市2014年調高新建築構造單價來課徵房屋稅,許多老屋因為殘值低,每年房屋稅不過幾千元,但改建或都更後因為構造單價與路段率調整因素,可能大增10倍甚至更多,再加上土地增值稅,及改建後變成大樓形式須繳納管理費(因為有了電梯),這都讓屋主提不起勁參與改建及都更。

新北市的最大問題:住戶錯誤認知

改建後的房屋如此美好,為何許多屋主不積極爭取改建?胡偉良說:「追根究扺還是緣自住戶的貪婪及錯誤的認知。 」許多老屋屋主不想花錢,只想要享受好處,借用柯市長說過的一句話「要都更的是民眾的心態,不要幻想一坪換一坪,外加車位,興建期間一毛租金都不用出,世間哪有這麼好的事」。很多住戶都想利用改建機會跟建商敲竹槓,這往往造成破局。就是因為貪婪和錯誤認知使得這些老屋的屋主一再錯失良機,殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少,加上房價開始走貶,市場上願意投入改建的建商已經不多,住戶若再磋跎,恐怕就得面臨黃金變糞土的結局。

違建是雙北共同的痛

此外, 違章建築一直是這個城市的最大毒瘤。它在雙北都名列第二大阻礙,根據統計2017年雙北市違建量就高達26.7萬件,占全國違建量四成以上,由於過去房市持續飆漲,而違建成了高房價下的產物,導致頂樓增建公寓產品在寸土寸金的雙北市格外盛行,這也造成老屋改建的另一個大難題,因為許多頂樓加蓋都會希望改建後,違建的使用面積仍能納入分回坪數的考量內;而一樓占用空地或停車者,則也是不願意在改建後喪失既得利益,因此違建成了台北市和新北市老屋改建的第二大障礙。分別占台北市69%、新北市55%。

信任感不足新北市大於台北市

許多住戶很怕吃虧被建商騙,或者認為改建曠日費時,少則2-3年,多則10年,因此他們對於改建沒有信心。這部份在新北市的情況甚於台北市,這關係到市民的素質程度,所謂不了解才會產生不信任感,只要住戶充份了解老屋改建的運作模式,疑慮不安自然就會減少。

此外,假如老屋改建涉及到一樓店面,往往一樓住戶會要求與現在一樣的租金補貼,此高額租金往往就已經吃掉建商在改建中所可能獲得的利益,所以建商自然也不會同意;而獨居老人或者所有權人年事已高、或所有權人產權複雜等都是阻礙老屋改建的最常見的前八大問題。

北市首務提高容積率 新北市則是改變認知

總體來說,台北市的容積率不足、稅費太高是最大的二大難題,這有待法令政策之修正來解決。而新北市則是住戶的認知觀念問題最為嚴重,為此,胡偉良提出幾項建言,他認為只要找到問題,答案就出來了。

胡偉良先就台北市的問題提出解決之道:第一,以台灣的房地產發展來看,解決了大台北地區的房價問題,也等同於解決了台灣大半的房價問題, 而要讓台北市的房價下降,最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率(從225%放寬到300%),除此之外,再輔以積極、合理的房屋稅制。

第二,只要台北市放寬住宅區容積,老屋改建的成功率必可大大提升,原來住老屋的屋主不必再另外尋屋,這樣就減少了住戶的換屋需求,另方面因容積獎勵所獲得的增加戶數可以對外銷售,這樣就增加了房屋的供給量。而市場的房屋價格取決於「供需」,老屋改建減少了換屋需求量,增加新屋供給量,這都有利於房價的下修。

第三,只要房價不再上漲,其實房子的誘惑力就喪失大半,如此炒房之風必可大為改善,讓房子真正的回歸到居住功能。當然,即使房價下降,也絕非低到所有人都買得起的價格,此時再輔以健全的租金補貼,讓大家住者有其屋。



感想:
都更難度會高
容積率的關係影響很大
以前房子沒有容積率規定
往往蓋得又高又滿
在這種情況下要讓住戶掏錢出來住比原本小得多的新房子
實在是很難說服人
再來就是人的貪心
一個基地那麼多戶
只要有兩三個貪心的人卡在那邊
就會讓整個改建失敗
這點可能要等以後大家對這個議題有充分的認知之後
才比較有辦法加速推行


...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容,請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><div></div>

kkl999 發表於 2018-12-29 05:53 PM

.....要讓台北市的房價下降,最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率(從225%放寬到300%)....
第一、政府不會讓房價下跌,會下跌,是因為漲過頭。
第二、房價下跌,與容積率沒相關性,只有建商賺更大。

dy30816 發表於 2019-1-1 11:09 PM

貪婪惹了很多禍!!!                                                            

chen6019 發表於 2019-1-3 05:58 PM

在華人社會都更
說夢話吧
等奇蹟
一個比一個難纏
算了吧
直接開發新地點整體開發比較快

Gary-shi 發表於 2019-1-3 07:41 PM

都是在等都更
可是其實建商只會不斷的開發重劃區
給買房的人一個夢
然後 老舊社區只會越來越沒落<br><br><br><br><br><div></div>

sky-6000 發表於 2019-1-5 04:20 PM

一堆老人還眷戀著一坪換一坪的觀念.當然沒有辦法達成
共識.政府應該更要想想其他的方法來吸引大規模的都更
不然坦白說.如果是各位你們願意讓人家切割你們的財產嗎?

chiu6491 發表於 2019-1-5 04:59 PM

還是希望政府拿出辦法,政策上協助

idaanita 發表於 2019-1-6 12:42 PM

人心貪婪真的是主因,

放眼望去之前的一些上新聞案件,

講的好聽是說祖產,不想重建,

只剩一兩戶釘子戶,

後面不都建商砸大筆的錢還是屈服了(幫忙抗議的人是傻子啊)

違建也是,大家都認為違建也是自己的,

建商理當也要算進去.......

政府沒魄力就是這樣啊......

squiral12001 發表於 2019-1-6 05:20 PM

如果.....
把大部分新的建設都規劃在重劃區或新興市鎮
自然而然的讓老舊社區變的較不方便...更加老舊
使人口和商業活動主動的遷往新興市鎮...
那麼是否有可能減少老舊市區的都更阻力? 讓人口自動流出

不過這純粹是自己做夢罷了
牽涉到太多..這麼做應該會被罵到翻
且既得利益者怎麼可能這樣做
難怪很多國家都會搞個"新都"了

babyetet 發表於 2019-1-6 10:12 PM

所以危老條例因應而生  容積不能隨意開放  必須有限度  有控管  有代價<br><br><br><br><br><div></div>

linerange 發表於 2019-1-8 11:35 PM

以我之前參與都更的經驗
都更建商還是非常賺拉
我家住新北市
本身因為之前有參與都更
所以有去找一些資料
以我們那次都更當例子
總銷量破百億
營造成本約五十幾億,營造成本是營造廠給的,實際上應該只會更少
在加一些後期收尾工程+銷售成本+廣告費等一些額外小支出
還是非常賺阿

當然那次都更,我們家分回的坪數,算是非常不錯,比自己蓋的容積率還要高,算是皆大歡喜就是
都更的原意就是建商賺錢,地主也有賺,有新房子住+拿一些補貼現金,現金主要是一些不夠選一戶的換成錢給你,當然補錢到夠買一戶也可以

我為什麼會說,都更實際上非常賺,因為建商只需要付營造款,而且營造款是可以用銀行貸款的,所以實際上只要付利息,再加上營造期間有賣預售屋的銷售收入,來幫建商付利息,如果那地點本身非常好,預售就賣得差不多,那就等於建商不用自己付利息,還多一大筆錢出來至

至於建商常常在哭說,土地取得成本好貴等等說法,在都更是根本不成立的,原地主在都更只分回房子,也就是蓋好後的建築,建商可以說是0成本取得土地來蓋,蓋好後分回給原地主,剩下多的自己拿來賣...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容,請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div>

macquarie88 發表於 2019-1-12 12:51 AM

很討厭別人講都更,都更沒有想像這麼簡單,每一戶都想拿到最好的,建商怎麼談,買一塊新地成本可能比較好賺 (溝通花費好幾年...都不知道在那裏賺幾波了)

y0830c 發表於 2019-1-12 10:17 AM

每個人都自私自利的話,要有共識很難吧!

leohandsome 發表於 2019-1-13 10:39 AM

都更本來就很困難!特別是很多釘子戶!換個角度想,如此大的利益,卻被建商整個拿走,只分給現有住戶一些蠅頭小利!會不服是正常的

freemountain 發表於 2019-1-15 12:01 AM

有些人或許貪心, 但大多數人是無力遷他處暫住, 收入不多, 工作地點考量,
在在影響都更後換不太多的坪數, 生活品質提升比不上現狀的糾結<br><br><br><br><br><div></div>
頁: [1] 2