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[個人觀點]聊聊都更，分享我的經驗。有興趣歡迎一起討論
本帖最後由 randyay0958 於 2019-1-18 02:40 AM 編輯各位ENEY大大好，小魯分享本身經驗。有錯歡迎不吝指教
最近忙，有空都還是會逛逛這邊的房產版
不外乎因為這邊的人都相對務實，加上版主管理的很用心很好 {:2:}
拉下去剛好蠻多篇在講都更的
我自己本身目前有個房子已經在改建了，也有還在談的。
發現大家對於都更的問題，或許有些人也有一些誤解
因為都更這種東西本來就是一案歸一案
同樣一塊地，不同建商談起來條件也是十萬八千里
所以就用QA的方式跟大家分享一下，也分享我對於都更的看法
１：都更是否真的難如登天？條件是什麼？
首先我們要知道都更得難處在那邊？都更其實是三方的角力. 市府 建商 住戶
A.市府要的是什麼？對市府來說，都更對他是幾乎百利無一害的
建商：回饋公共空間.美化市容.加強市民安全.增加房子稀釋房價租金等...
屋主：更多的屋主...更多的房屋稅......{:1:}{:1:}{:1:}
但是!!! 市府不能有圖利財團或個案的行為，所以只能盡量用助攻和輔助調解的方式去達成
B.建商要的是什麼？錢. 錢. 錢...
C.住戶要的是什麼？錢. 錢. 錢...
答案很明顯，既然市府支持。都更卡的問題就是建商和地主的分配；建商沒賺頭就不搞了.住戶同理
所以都更最重要的是什麼？就是有賺頭。越有賺頭越有機會
要解決這個問題的話，唯有配合市府去提升獎勵容積
簡單解釋，其實就是你的房子要有一些特色讓市府和建商有辦法幫忙讓賺頭變多。
舉凡高獎勵容積地目. 海砂屋. 土地劃分清楚. 持有人產權清楚. 公家單位土地聯合都更. 四面臨路基地.
街廓完整. 大馬路. 土地價值高. 房價高. 捷運站. 都市計劃處.
還有許多的變動條件，符合越多越有機會。 EX:正敦化北路門牌的海砂透天厝（好像沒這種東西）
而人肯定是最難搞的，這個大家都知道。
再三說明「籌碼」的重要，所謂的釘子戶？不過也就只是籌碼多少的問題罷了
建商籌碼夠，不用花錢還補貼你搬遷讓你一個月10萬租豪宅都可以
建商籌碼不夠，這個要你出那個也要你出..賺又沒賺多少，這時候釘子戶肯定就多了
一旦你這個案子沒有賺頭，無法達到三贏的時候。就難如登天了
最後你問，到底都更難不難？我覺得其實挑對地點沒有到非常難
誰不想住新房子？誰不想賺錢？問題是我屋主要花多少時間和等待以及搬遷成本來獲利？
每個人的衡量點不一樣，有些人覺得花一堆心力賺100萬很少，有些人覺得很多
有些則是覺得要賺2000萬以上甚至更多才有感覺，「籌碼」很重要
PS.所謂的自己辦都更，少了建商在中間斡旋的.自己辦 籌碼少 難如登天
你一棟老房子就算給你改建，套用新的法規.退縮.容積率...室內起碼少掉1/3，不划算
２：都更完坪數和分得的到底怎麼算？為何大家都說的不一樣？
按照一般的容積率和建蔽率加上現有法規，其實都更完理論上室內會變得很小因為現在你不止要退縮人行道，還要加一堆逃生梯公設大廳公共空間回饋有的沒的
所以必須透過大規模的基地整合和獎勵容積
土地面積和基地以及我第一點提到的很多變動條件都會影響到後續的坪數
如果夠漂亮的地和戶數，實坪1:1是很基本很有機會的
但是要談的越漂亮，難度通常就越高；這也是現在建商不太願意花成本去搞這個的原因
花一堆時間和資源，最後無法回本... 還不如去買地蓋最快利潤也好抓
新聞下方看到有些人留言在罵一坪換一坪很貪婪，我就很想笑 XD
親身去談過就知道，如果地點條件真的夠好... 是遠大於這個的（重點還很多人不要呢）
至於條件嘛，我就賣個關子了。畢竟這個就是一案歸一案，沒有什麼參考價值
而每家建商在跟你談的時候都不太一樣，他們都有專業的財務團隊在算獲利
有的用土地跟你談有的用實坪算，有的用房價。這個沒一定的
３：都更完戶數到底多少？房價是否崩盤？
都更後戶數基本上我抓一般公寓都更大概戶數都到1.5倍-2倍左右
要超過這個除非條件超級好才有機會 EX:獎勵容積破表可以蓋很高、超大塊土地所有權人少
自己辦的改建或都更就不用說了，有一坪換一坪就偷笑了
至於崩盤或是房價？
有機會完成都更的，我在看。通常都是精華地段或是公家單位土地佔比很重的案件
精華地段基本上新房子跟地都已經不多了，需求遠大於供給
新房子為當地美化市容.注入高消費的住戶.提升周遭店家的利潤.帶動就業(務業管理) 等等...
所以前者在經驗上，通常對於當地的房價是會產生正向帶動和拉抬經濟效應的
台北市很多精華土地的都更甚至讓附近的老房子產生一個期望值(?) 而拉抬房價許多的案例也很多
公家單位都更的話，就要看地區了。
假設一樣是精華地區，我持相同看法，道理一樣。
但若是大片的空曠地區像是林口和板橋這類的合宜住宅，我覺得是「短空長問號」
大片的開發，當地的租金和房價短期勢必遭到強力的考驗；一定多多少少會受影響
長期的話，就是要看人口都進來之後 這個地方的就業和整體消費拉不拉得起來
另外還有餘屋等變動因素，長期我是覺得比較難判斷。
所以都更對於房價跌的說法，我只能說我認為一半一半
好的地段，是怕「遲遲沒有都更」。一旦順利，多半是帶動當地行情
差強人意一些的地方，就是賭賭看得一個概念
其他影響房價還有區域生活型態喜好（住大樓or透天.大坪數or小坪數），那個就扯得更遠了 XD
結論：
都更是一個比想像中還要複雜非常多的有趣話題
我覺得他的量體雖然不至於影響房價，
但是老房子......卻是許許多多一般首購族或是很多人打拼一輩子的家
我們應該多花時間去了解而不是一昧的仇富或謾罵
如果能買的好買得漂亮，未來也大有可為。不是嗎？
很感嘆的是，現在很多精華地區的好公寓好透天其實持有人都慢慢變成銀行or財團了
一般民眾沒有財力和時間去搞這些，加上社會的歧視觀感媒體亂報導致都更緩慢
最後反而都被財團銀行收走整合，M型化越來越嚴重...
之前談的某個案子也是，所有權人大會才發現某銀行占比到快30%了 XD
以上分享，謝謝。歡迎大家一起討論 {:4:}{:4:}{:4:}
...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><div></div> 都更 真的是錢的問題
但是還有一部分 真的是老人家 不同意就是不同意
我朋友 在板橋的公寓 就是這樣
其中一戶老人家 不是錢的問題
單純就是不改 不搬 房子還是老的好
真的 都更 不容易 都更最大的問題是曠日廢時，開個四五六七八次沒用的會是常有的事，個人經驗直接賣一賣，買新的直接解決問題，最長銷售天數本人也都不超過一年，何必等都更，也實在沒必要了解，不如研究會讓人類進步的是更好 請教都更誰來發起，任何人都想拿到最好的條件，很好奇怎麼整合，應該要法律協助，例如多少比例贊成則可以 都更要談比較不好談,因為先天條件比較嚴,需要的基地坪數要夠符合規定才能用都更
現在大多以談危老建物重建比較快,條件沒有都更嚴,且也有容積獎勵,有興趣可以找當地的<危老重建師>來了解狀況<br><br><br><br><br><div></div> 樓主寫得非常完整客觀，但是政府不能放寬容積率的一個重要原因沒提到，就是財富分配的問題，大體上來說，有房的人就算房子再破舊，依舊是比沒房的人有錢，而放寬容積後，會讓有錢的人更有錢，進而加劇貧富差距。然而不放寬容積，以現有房屋持有者的想像，自然沒辦法提高都更成功比率。這是個複雜的經濟問題。 版主分析得很透徹
都更會卡最主要就是"錢"
且重點是..每個人願意滿足的點都不同
如果開放提供更高容積
那是否後面的人也覺得再等等可能會有更高.再高?
人的貪念是無窮的
我倒覺得應該反過來
再不辦都更的地方讓他房價跌.少公共設施建設..越加老舊
那自然會有人願意脫手或同意都更
因為那些願意撐得很多其實都是有錢人~
不過說來容易做來難~ 都更推不動 就是錢談不攏 有錢大家都會同意的 呵呵 每個人都不想吃虧
就只能一直拖 只能等到更有效率的處理方式出來 其實每個人都不想吃虧.即使都更後房況變新等等誘因,在一坪換一坪一定破局.
畢竟值錢的點在土地,而非土地的建物.
再者,原本住30坪 (實坪)都更後因為公共空間等等問題,即使權狀面積不減但實坪剩下20出頭 .... 一般人都會覺得吃虧.
所以,建議至少是要維持使用坪數與都更前相當, 屋主會比較樂意!<br><br><br><br><br><div></div> 不管都更還是危老 走權利變換還是協議合建 最麻煩的都是處理人的問題 其實建商倒單純 只要評估下來有足夠利潤 是不是一定要爭取到某幾些釘子戶進都更範圍就非一定 但住戶就麻煩許多 角落戶說他原地段好 要分回更多 沿街店面戶也覺得條件好 就擺姿態觀望 不到最後都不表態 但市府的原則還是希望建商全街廓開發 所以建商就開一堆公聽會跟協調會加上挨家挨戶談條件整個拖很久 最慘的其實還是其他多數住戶跟一直改圖的建築師事務所(誤 XDD...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 其實我自己覺得
都更就是錢與算術的問題
先說算數
土地100坪上面有一棟30戶的老公寓
基本上房子已經不值錢
接下來就是看每一戶持分的土地大小
依照土地坐落的市價單價來乘與每戶持有坪數
大概就是每一戶住戶手裡可以拿出來談條件的資本
錢的部分大概狀況
就是建商取得這塊地的成本加上營建成本
規劃出來整棟新建物賣掉後的總銷售金額
這中間的利差是否能滿足建商需要
上述這兩問題能夠了解
原住戶就比較能夠跟建商好好地坐下來討論條件...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 我平時是右派，不過站到左派的角度來論一下都更。為何我們常常不懂那些人為何寧可住爛房子也不願都更？去除就是想敲詐的那一夥人，其實人性就是想住好房子。那為何他們不要呢？因為他們無成本住在這裡，享受周遭的生活機能，你要他們搬出去住有管理、較外圍的電梯大樓，其實他們住不起。他們拿到這筆錢，去外圍買個房子還算好的；更多的是你能想像這群人拿到一筆錢，沒幾年就花光的情景嗎？另外，他們的階層就不高，以前待在熟悉的老房子，東混西混多少打個臨時工，還有飯吃。現在把他們清洗出去，這裡變成高級社區了，他們要去哪裡？工作的問題沒解決，就算他拿都更錢買屋，這就是坐吃山空，他連大樓的管理費都付不起，最後被迫賣房。結果就是，都更造成他爽了一陣子後，什麼都沒了，房子沒了，熟悉的環境也沒了，不知道去哪。有一些人因為恐懼，於是他拒絕都更。...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div>
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