根據銀行評估貸款價錢與行情直接對砍 但不要遇到瘋子業主 要命不要錢的 先離場保命 <div></div>
本帖最後由 o8p5l2 於 2017-7-26 09:43 AM 編輯
c_c_1965 發表於 2017-7-24 10:46 PM static/image/common/back.gif
若還沒有確定要買, 請銀行鑑價, 是不是會有費用產生? 這費用大概是多少?
這不是鑑價，是估房子的殘值
講白話一點，就是讓你知道這間房子在銀行眼裡價值多少金額，銀行會給你一個〝價格〞和〝核貸成數〞(金額)
(一般公股銀行如果不附財力證明是不會隨便幫你估房屋的殘值，所以建議找民營銀行或是跟你比較有往來的銀行，基本上是不會跟你收取任何費用的，不過我比較有往來的銀行也只有2家，不清楚其他家銀行是否也一樣不會收費)
這樣解說吧，假設銀行估這間房子的殘值剩1000萬，核貸金額8成/800萬，這只是請銀行給你一個價格作為參考，你覺得房子值1500萬的話，也可以用1500萬去買那間房子，只是自備款要有700萬。
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o8p5l2 發表於 2017-7-25 11:54 PM static/image/common/back.gif
這不是鑑價，是估房子的殘值
講白話一點，就是讓你知道這間房子在銀行眼裡價值多少金額，銀行會給你一個 ...
了解, 謝謝您詳盡地說迷.
多出幾次，被拒絕多了，行情就出來了
本帖最後由 o8p5l2 於 2017-7-26 10:46 PM 編輯
foxcat12 發表於 2017-7-24 12:52 PM static/image/common/back.gif
行行出狀元,術業有專攻!!房仲有他們的職業專業!!說穿了就是撮合!!銀行因為計算貸款額度,所以通常會找該區域 ...
其實我也曾經對於銀行估的價格(殘值)有過疑問，所以有當面詢問過銀行這個價格(殘值)是如何評估出來的，銀行的回答是這個〝價格(殘值)〞他們是委託不動產估價業者查估後再加上他們自己內部的標準所評估出來的，而且銀行並沒有低估歐，因為就算銀行估出來房子的價值有1000萬，可是銀行也只會借你7~8成/700~800萬，並不是估多少借多少，銀行有把風險算在裡面，所以我相信銀行估出來的〝價格(殘值)〞比實價登錄更有參考價值。...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><br><br><br><br><br><div></div>
隨風翔遊 發表於 2017-7-24 07:56 PM static/image/common/back.gif
民眾委託房仲業者買賣房屋時，要先了解房仲業幫您完成仲介買賣案件，您必須支付多少仲介費用，再考量是否 ...
其實大家有想過一個問題嗎，房仲賣屋成交向賣方收4%、買方收2%仲介費，假設我是賣房的屋主，本來房子要賣1000萬，可是房仲要向我收4%的仲介費，那我是不是要賣1040萬才符合心理期待的那個價格呢！
所以囉，其實6%仲介費全部都是由買方負擔了。
賣房的屋主早就計算好了，一塊錢仲介費都不想出。...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div>
實價登錄準確度其實很高了，只是有人就是覺得價格不是他要的
請問樓主,如果是買法拍屋的話,也可以用你說得那種方法請銀行估價,來看法拍屋嗎,謝謝
本帖最後由 o8p5l2 於 2017-8-6 12:48 AM 編輯
sedneydf 發表於 2017-7-29 10:25 AM static/image/common/back.gif
實價登錄準確度其實很高了，只是有人就是覺得價格不是他要的
關於實價登錄，我想一般民眾應該是霧裡看花，以我們這邊來講，實價登錄同一條街，同一個社區的華廈，一樣的條件(3房+車位)，有人一坪買9萬、11萬、12萬、14萬、15萬，這麼多價格到底該參考哪一個，講明白點，那買9萬的就真的是賺到了嗎？而買15萬的不就是盤子，因為實價登錄並不會說明屋況等其他房屋條件(有無重新裝潢...等等)，所以實價登錄真的是霧裡看花。...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div>
oxxo88888 發表於 2017-8-5 10:59 AM static/image/common/back.gif
請問樓主,如果是買法拍屋的話,也可以用你說得那種方法請銀行估價,來看法拍屋嗎,謝謝 ...
法拍屋我沒有請銀行估價的經驗，關於這點你可能要親自跑銀行詢問看看
畢竟法拍屋跟中古屋買賣是不一樣的
要標法拍屋建議找專業的法拍代標公司
我只知道銀行貸款成數是拍定價格的7成，而且是要有點交的(建物+土地)
現在要買法拍屋如果物件本身條件不錯的話，你會遇到滿多瘋子的，得標金額超高…有時連我們看到得標金額也覺得價格有點扯
還有要注意保證金是否足夠，因為得標的話要當場繳交保證金...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><br><br><br><br><br><div></div>
其實房子買賣就跟結婚一樣，婚前張大眼看清楚，是你（妳）要的窮追猛打，追到手為止！不是你（妳）要的，便宜放在你（妳）面前，也不會看一眼！
賣方怕賣便宜，買方怕買貴，仲介在兩方遊走，幫忙找出雙方平衡點，促成雙方交易！
二方都好講話，仲介從賣方接回來就會是好價（俗稱APPLE案），買方出現時也會出好價（俗稱打底價），仲介只要稍做狀況，使雙方不要臨簽約跳車即可！就可爽爽拿到應有之滿%報酬了！
賣方好講話，買方不好講話，仲介會置重點於賣方，仲介從賣方接回來就會是好價，買方出價會低於低價甚至低於區域價值八成以下，在買方加價無望之下，仲介會傾全力分階段向好講話的賣方尋求降價，從大環境到區域會先講到一無是處，打破賣方信心，再旁徵博引洗腦房市冷到北極去，讓賣方把價格降到至少與買方接近約5%內，然後約買賣雙方見面，現場做足辛苦度，買方難搞打死不加價，置重點還是在好講話的賣方，讓賣方降到至少可以讓仲介拿到5%服務費的價格，宣布雙方成交！
賣方不好講話，買方好講話，仲介簽回此案基本是芭樂價（高於市場價約二成），剛好買方喜歡此房，經仲介三寸不爛之舌，買方願意出到接近賣方價格，但仍講仲介幫忙議價約一成，通常不好講話的賣方開始一毛都不會降，這時仲介置重點於買方，做一至三日的辛苦度後，就會請買方再加一點再談談看，買方通常都會加，兩方差距約5%，約雙方見面，再對買方努力一點，通常有5%服務費的價格就會讓其成交了！
仲介最不喜歡踫到的就是不好講話的買賣雙方，簽回來是芭樂價，買方看喜歡又出個低於行情價，雙方差了四成，基本上明知談也不用談，所以就會用盡各種方法在買賣雙方遊走，最後勉強成交，恐怕服務費收不足3%！
前述略舉大端，買賣雙方百百種無法詳述，但可看出，中古屋房價並非是仲介一方所訂，通常是依賣方想要的價格訂出，仲介會提供實價登錄或市場行情，供賣方訂價參考，好說話的賣方，仲介為求能早日成交，簽案時的房價就會盡量要求低價出售，反之則價高，所以買中古屋價格的關鍵是賣方，仲介是協助居中斡旋，讓賣買雙方能順利交易！房子要不要賣是賣方的事，這間房要不要買是買方的事！
買方買屋前要務必做好功課眼睛張大，買了之後就不要後悔了！你買的房絕對是獨一無二的，不要讓別人用價值來影響你！就像二十年前買房的人都說買貴了，在當時誰知道，十年前買房的人當時很多人都說房價跌不能買，誰知道現在都增值了一倍以上，現在買房，有需要你就買，二十年前買貴了，現在還是住的很溫暖，那時買房的新婚夫妻，現在孩子也都要準備成家立業了，十年前買房的新婚夫妻，現在正時小孩成長關鍵期，就算房價漲了一倍以上，也不會想要賣掉求現！現在買房的新婚夫妻，就放心的經營自己的小家庭，切記買房前看清楚、算清楚！買房後，就享受幸福吧！...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div>
買個東西，差個幾買元斤斤計較，買個房子，幾百萬，差7-8千，完全不痛不癢，這是被數字大給蒙蔽，買房子一不小心，就差個幾十萬，百來萬的，不可不慎
雙方滿意才是合理的出價
台中市房仲每間房都開1180或1380之類的價格，不管房子30幾年的都開新屋差不多價格
上實價登入查,在去永慶信義591上把類似地址類似物件的行情抓下來做比對,看看根實價登入有沒有落差出入,因為通常仲介也會拿他們官方版的實價登入要你出價,這時候才不會被牽著鼻子走,做成一張Excel表,做樞紐分析,查看成交量近幾各月往上還是往下,往下的話,就可以透過心理戰磨一下屋主和仲介, 成交價格基本上以最低價格在往下降一點點(2-5萬一坪)開始談,至少不是亂出價如網上所謂的一折出,基本上被人家當成白癡~~...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><br><br><br><br><br><div></div>